Prix de l'immobilier
marseillais en 2026

Vue d'ensemble — Juin 2026

Marseille reste l'un des marchés français les plus dynamiques en 2026. Selon les Notaires de France, les prix progressent de +3,2 % sur 12 mois au premier trimestre 2026, portés par la stabilisation des taux de crédit autour de 3,37–3,47 % sur 20 ans, le retour des primo-accédants, et l'attractivité durable de la métropole (climat, port, EuroMéditerranée, JO 2024 effet héritage). Le volume de transactions est en hausse de +7 % vs 2025, après une année record dans les Bouches-du-Rhône (+11,8 % YoY).

Côté loyers, la dynamique est inverse : le marché locatif marseillais a légèrement reculé en mai 2026 (16,50 €/m² mensuel, −0,60 % vs avril), favorable aux locataires mais qui pèse sur les rendements bruts des investisseurs.

Prix par arrondissement — Juin 2026

Le tableau ci-dessous reprend les prix médians MeilleursAgents les plus récents (mars-mai 2026) pour les 16 arrondissements marseillais, croisés avec DVF/DGFiP et les Notaires de France. La fourchette représente 80 % des transactions appartement (10e–90e percentile).

Sources : MeilleursAgents (mars–mai 2026), Notaires de France (Q1 2026 — +3,2 % YoY), DVF/DGFiP (transactions publiées). Voir aussi nos pages dédiées par arrondissement pour le détail par micro-quartier.

Lecture du marché : trois Marseille en un

Le marché marseillais 2026 reste profondément segmenté. Trois zones se dégagent clairement.

Le Sud premium (6e, 7e, 8e) reste l'épicentre de la valeur, avec un médian autour de 4 800–5 200 €/m² et des records dépassant 7 000 €/m² sur la Corniche et le Roucas Blanc. La demande des familles, des cadres parisiens en relocalisation et des investisseurs étrangers maintient une pression haussière modérée (+2 à +4 % YoY). C'est un marché à liquidité forte sur la fourchette 600 k€–1,2 M€, plus difficile au-delà de 1,5 M€.

Le centre et l'est résidentiel (1er, 4e, 5e, 11e, 12e, 13e) constituent le cœur du marché : 2 700–4 100 €/m² selon les rues. Le 12e (Saint-Barnabé, Montolivet) s'apprécie en moyenne premium accessible (4 126 €/m²), porté par l'effet métro et l'arrivée de cadres jeunes familles. Le 1er gagne en attractivité avec la rénovation du Panier et les hôtels boutiques autour du Vieux-Port.

Le nord et les quartiers en mutation (3e, 14e, 15e, 16e, 10e) offrent les tickets d'entrée les plus bas : 2 000–3 200 €/m². Belle de Mai (3e) reste le secteur le moins cher (1 996 €/m² médian), mais l'effet ANRU, l'arrivée d'équipements culturels (Friche Belle de Mai, Cités des Arts de la Rue) et la pression du sud poussent à des hausses ciblées de +10 à +15 % sur certains micro-secteurs (Estaque dans le 16e, Sainte-Marthe dans le 14e).

Facteurs marché — Juin 2026

Taux de crédit : la détente entamée en 2024–2025 s'est stabilisée au printemps 2026. Les taux moyens 20 ans s'établissent à 3,37–3,47 % selon les courtiers (Pretto, Cafpi, Empruntis), avec une fourchette de 3,10 à 3,60 % selon profil. Les meilleurs dossiers obtiennent 3,15 % à 3,20 % sur 20 ans. Pour un emprunt de 250 000 €, l'écart entre établissements peut dépasser 8 000 € sur le coût total : la mise en concurrence reste critique.

Volume de transactions : ~18 000 ventes/an à Marseille (2e marché de France après Paris), en hausse de +7 % YoY. Les Bouches-du-Rhône globalement ont enregistré +11,8 % de transactions en 2025 — signal d'un retour de confiance, après deux années difficiles (2023–2024).

Évolution mois après mois : entre avril et mai 2026, les prix appartement ont progressé de +0,43 % (3 518 → 3 533 €/m²), tandis que les maisons ont reculé de −0,28 % (4 667 → 4 654 €/m²). Cette divergence reflète la pression d'achat sur les biens de centre-ville et la prudence sur le foncier individuel.

Marché locatif : 16,50 €/m² médian en mai 2026 (−0,60 % vs avril), ce qui pèse mécaniquement sur les rendements bruts. Les meilleurs ratios restent dans le 2e (Euroméditerranée, T1/T2 cadres) avec 6,5–8 % brut, et le 3e (tickets d'entrée bas) à 5,5–7 % brut.

Prévisions 12–24 mois

Notre scénario central pour Marseille 2026–2027 : poursuite de la hausse modérée à +2 à +4 % YoY, avec une dispersion croissante entre les arrondissements premium (qui devraient consolider, sans envolée) et les arrondissements en mutation (où des micro-secteurs peuvent prendre +10 à +15 %). Les facteurs de soutien restent solides : EuroMéditerranée (2e/15e) crée 1,2 M de m² tertiaires et résidentiels supplémentaires, l'attractivité climatique pousse les flux d'arrivants (~+12 000 habitants/an à l'échelle métropole), et la rareté du foncier premium dans le Sud limite l'offre.

Les risques principaux : remontée brutale des taux au-delà de 4 % sur 20 ans (déclenchée par un choc géopolitique ou un re-pricing du Bund allemand), surplus d'offre sur certains programmes neufs Nord, et durcissement des conditions d'emprunt pour les profils investisseurs LMNP. Le segment locatif court terme (Airbnb 1er, 2e, 6e, 7e) reste exposé à un encadrement réglementaire renforcé.

Questions fréquentes