Passoires thermiques :
que faire en 2026 ?
Depuis 2025, les biens G sont interdits à la location. À Marseille, de nombreux immeubles anciens du centre-ville sont concernés. Voici ce que vous devez faire.
Êtes-vous concerné ?
Vous êtes propriétaire d'une passoire thermique si votre DPE indique F (330-420 kWh/m²/an) ou G (> 420 kWh/m²/an). Si votre DPE date d'avant 2021, il n'est plus opposable — refaites-le (150 à 250 €).
Vos obligations
Les travaux les plus efficaces
Pour passer de G à D (seuil de location) dans un appartement marseillais de 60m² :
- Isolation des combles : 1 500 à 4 000 €
- Pompe à chaleur : 8 000 à 15 000 €
- Remplacement fenêtres simple vitrage : 400 à 800 € par fenêtre
Budget total estimé : 15 000 à 25 000 €, dont 30 à 50% couverts par MaPrimeRénov.
Le parc immobilier marseillais en chiffres
Marseille présente une situation spécifique par rapport à la moyenne nationale en matière de performance énergétique :
Le faible taux de passoires thermiques à Marseille s'explique par le climat méditerranéen : les besoins en chauffage sont inférieurs à la moyenne nationale, ce qui comprime mécaniquement la consommation d'énergie primaire calculée dans le DPE. Cependant, certains quartiers anciens concentrent les biens les plus énergivores :
- Centre historique (1er, 2e, 3e arr.) : Immeubles préhaussmanniens, murs sans isolation, fenêtres anciennes — les plus exposés.
- Nord de Marseille (13e, 14e, 15e arr.) : Parc social ancien et logements construits avant 1975 — travaux d'isolation souvent insuffisants.
- Sud (7e, 8e, 9e arr.) : Constructions plus récentes, meilleure performance énergétique — peu de passoires thermiques.
La réforme DPE de janvier 2026 : votre classement peut avoir changé
Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire a été ramené de 2,58 à 2,3. Cette modification technique a un impact direct sur les biens chauffés à l'électricité — pompes à chaleur, radiateurs électriques, planchers chauffants électriques.
Résultat : environ 700 000 logements en France ont été reclassés favorablement. Pour un bien marseillais chauffé à l'électricité classé G ou F, cela peut signifier un passage à E ou D — sortant définitivement du statut de passoire thermique.
Si votre bien est chauffé à l'électricité et que votre DPE a été réalisé avant janvier 2026, refaites un DPE immédiatement. Le coût (150 à 250 €) est dérisoire comparé au gain potentiel : suppression de la décote de 12 à 18%, levée de l'interdiction de location, et valorisation immédiate du bien.
Toutes les aides disponibles pour financer vos travaux en 2026
Le financement de la rénovation énergétique est largement soutenu par les pouvoirs publics. Voici les principaux dispositifs accessibles à Marseille en 2026 :
MaPrimeRénov' — l'aide principale
MaPrimeRénov' est la subvention phare de l'État pour la rénovation énergétique. Son montant dépend de vos revenus et du type de travaux :
| Profil (revenus) | Taux de prise en charge | Plafond |
|---|---|---|
| Très modestes | Jusqu'à 70% | 70 000 € |
| Modestes | 50% | 70 000 € |
| Intermédiaires | 35% | 70 000 € |
| Supérieurs | 15% | 70 000 € |
Les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies...) en échange de travaux d'économies d'énergie. Elles sont cumulables avec MaPrimeRénov' et peuvent représenter 1 000 à 5 000 € supplémentaires selon les travaux et votre situation.
L'Éco-PTZ (prêt à taux zéro)
L'éco-prêt à taux zéro permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique. Il est accessible sans condition de revenus et remboursable sur 20 ans. Idéal pour compléter MaPrimeRénov' et financer la part non subventionnée des travaux.
Les aides de la Métropole Aix-Marseille
La Métropole Aix-Marseille-Provence propose également des aides complémentaires dans le cadre de son plan de rénovation urbaine. Renseignez-vous auprès de l'Agence Locale de l'Énergie et du Climat (ALEC) de Marseille pour les dispositifs locaux disponibles à votre adresse.
Vendre ou rénover : le calcul économique
Pour un propriétaire marseillais, la décision de vendre avec décote ou de rénover avant de vendre (ou de louer) dépend d'un calcul simple :
Dans cet exemple, la rénovation génère un gain net de 25 000 € après déduction des travaux et des aides. La rentabilité est encore meilleure si vous conservez le bien en location : loyers revalorisés, interdiction de location levée, et valeur patrimoniale préservée.
FAQ : passoires thermiques à Marseille
Mon bien classé G à Marseille peut-il encore être loué en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location en France, sans exception. Si votre bien est actuellement loué avec un DPE G, vous ne pouvez pas renouveler le bail ni proposer de nouveau contrat. Des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe F (ou D pour sécuriser la location jusqu'en 2028) sont nécessaires.
Peut-on vendre une passoire thermique à Marseille sans travaux ?
Oui, la vente est possible sans travaux préalables — contrairement à la location. Cependant, le bien subira une décote de 12 à 18% par rapport à un équivalent D. L'acheteur doit être informé du DPE et du calendrier d'interdiction de location. En pratique, de nombreux acheteurs négocient une réduction de prix équivalente au coût des travaux nécessaires.
Mon DPE ancien est-il encore valable en 2026 ?
Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable depuis le 31 décembre 2024. Un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2022 est valable jusqu'au 31 décembre 2025. Depuis le 1er janvier 2026, seuls les DPE réalisés après le 1er janvier 2023 sont encore valides. Vérifiez la date de votre diagnostic et, si nécessaire, commandez-en un nouveau (150 à 250 €).
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