Frais de notaire :
combien prévoir ?
Les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8% du prix d'achat pour un bien ancien, et 2 à 3% pour un bien neuf. Pour un appartement à 300 000 € à Marseille, c'est 21 000 à 24 000 € supplémentaires à prévoir. Voici comment calculer exactement votre budget.
Qui paie les frais de notaire ?
Contrairement à ce qu'on croit souvent, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur (et non du vendeur). Ils s'ajoutent au prix de vente et doivent être intégrés dans votre plan de financement dès le départ.
Le vendeur, lui, ne paie que les éventuels frais d'agence et la mainlevée d'hypothèque si son bien est encore gagé.
Composition des frais de notaire
Le terme "frais de notaire" regroupe en réalité plusieurs postes distincts :
| Poste | % du prix | Nature |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe) | 5,09% | Reversé à l'État et au département |
| Émoluments du notaire | 0,8% à 1,5% | Rémunération réglementée |
| Débours | 0,3% à 0,5% | Frais administratifs divers |
| TVA sur émoluments | 20% des émoluments | TVA classique |
Au total : 7,0 à 8,0% pour un bien ancien · 2,0 à 3,0% pour un bien neuf (TVA incluse, droits de mutation réduits)
Simulation pour un bien à Marseille
Comment réduire les frais de notaire ?
1. Séparer le mobilier du prix de vente
Si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, placards sur mesure, etc.), vous pouvez déduire la valeur du mobilier du prix de vente sur lequel les droits de mutation sont calculés. Sur 300 000 €, déduire 15 000 € de mobilier économise environ 750 € de frais.
2. Acheter dans le neuf
Les biens neufs (VEFA) bénéficient de droits de mutation réduits : 2 à 3% au lieu de 7 à 8%. Sur un appartement neuf à 300 000 € à Marseille (2e ou 3e arrondissement), l'économie est de 12 000 à 15 000 €.
3. Négocier les honoraires du notaire
Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise de 10% maximum sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €. N'hésitez pas à le demander.
Hausse des DMTO en 2026 : ce qui change dans les Bouches-du-Rhône
Depuis le 1er avril 2025, une loi de finances autorise les départements à porter leurs droits de mutation de 4,5% à 5%. La grande majorité des départements ont voté cette hausse, dont les Bouches-du-Rhône.
Concrètement, pour un achat immobilier à Marseille, la structure des droits de mutation en 2026 est :
| Composante | Taux | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Part départementale (DMTO) | 5,00% | Département des B.-du-R. |
| Prélèvement de l'État | 0,12% | Budget de l'État |
| Taxe communale | 1,20% | Commune (Marseille) |
| Total droits de mutation | 6,32% | Reversé aux collectivités |
En ajoutant les émoluments du notaire (0,8 à 1,5% selon le prix), la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et les débours (0,3 à 0,5%), le total des frais de notaire atteint 7,5 à 8,5% pour un bien ancien à Marseille en 2026.
Sur un appartement à 300 000 € à Marseille, la hausse des DMTO de 4,5% à 5% représente 1 500 € supplémentaires par rapport à 2024. Intégrez ce montant dans votre plan de financement dès le départ.
Primo-accédants : réduction de 50% des DMTO en 2026
Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le budget 2026 prévoit une réduction pouvant aller jusqu'à 50% des droits de mutation pour les acquéreurs n'ayant pas été propriétaires au cours des 2 dernières années.
Économie potentielle pour un primo-accédant à Marseille
Les conditions précises d'éligibilité (plafonds de revenus, localisation géographique) sont définies par décret d'application. Renseignez-vous auprès de votre notaire dès le début de votre recherche pour savoir si vous y avez droit.
Frais de notaire et crédit immobilier : comment les intégrer ?
Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix de vente — ils s'y ajoutent et doivent figurer dans votre plan de financement. Voici les deux approches possibles :
Option 1 : Financer à 100% (le plus courant)
La banque finance le prix du bien, et vous apportez les frais de notaire en fonds propres. C'est l'approche la plus courante et la moins coûteuse en intérêts. Sur un T3 à 300 000 €, prévoyez 22 500 à 25 500 € d'apport pour les seuls frais de notaire.
Option 2 : Financer à 110% (crédit frais inclus)
Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le crédit, ce qu'on appelle financer à 110%. C'est possible mais coûteux : sur 22 500 € de frais financés à 3,5% sur 20 ans, vous rembourserez environ 8 500 € d'intérêts supplémentaires. À réserver aux profils ayant peu d'épargne mais des revenus solides.
Conseil de l'expert
Si vous manquez d'apport, négociez plutôt une réduction du prix de vente de 5% (15 000 € sur un bien à 300 000 €) que de financer les frais à crédit. Une réduction de prix diminue à la fois les frais de notaire (calculés sur le prix de vente) et le capital emprunté — double bénéfice.
Le calendrier de paiement
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique. Entre la promesse de vente (compromis) et l'acte définitif, il faut compter en général 2 à 3 mois. Pensez à virer les fonds sur votre compte courant quelques jours avant la date de signature pour éviter tout délai.
FAQ : vos questions sur les frais de notaire à Marseille
Les frais de notaire sont-ils les mêmes pour un bien neuf et un bien ancien ?
Non, il y a un écart important. Pour un bien ancien, comptez 7,5 à 8,5% du prix (dont 6,32% de droits de mutation). Pour un bien neuf (VEFA), les droits de mutation sont réduits à environ 1,30%, portant le total à seulement 2 à 3%. Sur un appartement neuf à 300 000 € à Marseille (EuroMéditerranée, 2e arrondissement), l'économie est de 13 000 à 16 000 €.
Le vendeur paie-t-il des frais de notaire ?
Non. Les frais de notaire sont intégralement à la charge de l'acheteur. Le vendeur ne paie que ses propres frais : commission d'agence (si mandat exclusif), frais de diagnostics immobiliers (500 à 800 €), et la mainlevée d'hypothèque si son bien est encore gagé (0,5 à 1% du capital restant dû).
Peut-on récupérer les frais de notaire si la vente n'aboutit pas ?
Si la vente n'est pas conclue, les frais de notaire ne sont pas dus (le notaire est rémunéré à l'acte). En revanche, les frais engagés pour le compromis (rédaction, recherches hypothécaires) peuvent représenter quelques centaines d'euros. En cas de désistement après signature d'un compromis, des pénalités contractuelles s'appliquent — en général 10% du prix de vente.
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