Rendement locatif :
comment calculer ?
Le rendement locatif existe en 3 niveaux : brut, net et net-net. La différence est considérable. Un bien à 8% brut peut tomber à 4,5% net-net après charges et fiscalité.
Rendement brut : le calcul de base
Exemple : appartement 150 000 € loué 750 €/mois → (750 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 6% brut
Rendement net : la réalité
Le net déduit : charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion (6-8%), provision travaux. Sur 6% brut, on arrive à 4,0 à 4,5% net.
Rendement net-net : après fiscalité
Après impôts sur revenus fonciers (TMI + 17,2% prélèvements sociaux), le net-net peut descendre à 2,5 à 3,5%. D'où l'importance du régime LMNP qui permet d'amortir le bien et de réduire drastiquement l'imposition.
Simulation de rendement par arrondissement — Marseille 2026
Basée sur les données DVF et MeilleursAgents (juin 2026). Calcul sur un appartement de 40 m² — les loyers sont estimés d'après le médian de marché Meilleurtaux/Meilleursagents pour chaque secteur.
| Arrondissement | Prix (40 m²) | Loyer/mois | Rendement brut | Rendement net* |
|---|---|---|---|---|
| 3e – Noailles | 79 840 € | 570 € | 8,6 % | 6,8 % |
| 2e – Joliette | 145 760 € | 700 € | 5,8 % | 4,3 % |
| 5e – Baille | 140 800 € | 672 € | 5,7 % | 4,2 % |
| 9e – Mazargues | 157 560 € | 636 € | 4,8 % | 3,4 % |
| 8e – Périer | 204 280 € | 600 € | 3,5 % | 2,2 % |
* Rendement net estimé après déduction des charges courantes (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion 7 %, provision travaux 5 %). Sources : MeilleursAgents juin 2026, DVF Q1 2026.
LMNP vs location nue : comparatif fiscal pour un investisseur marseillais
Pour un T2 loué 700 €/mois dans le 2e arrondissement, acheté 150 000 €, voici l'impact fiscal réel selon le régime choisi :
L'amortissement LMNP (environ 5 000-6 000 €/an sur un bien de 150 000 €) efface la quasi-totalité du revenu imposable pendant 12 à 15 ans. C'est le principal avantage du meublé non professionnel au régime réel.
À savoir : le régime LMNP impose de meubler le logement (budget : 3 000 à 8 000 € selon la surface) et de déclarer en CFE (Cotisation Foncière des Entreprises, environ 200-500 €/an à Marseille). Un expert-comptable spécialisé est fortement recommandé (coût : 400-800 €/an, déductible).
La règle du 1 % : applicable à Marseille ?
La règle du 1 % stipule que le loyer mensuel doit représenter au moins 1 % du prix d'achat total (frais de notaire inclus) pour espérer un cashflow positif ou neutre. C'est une règle heuristique, pas une garantie.
Loyer requis : 800 €
Loyer marché : ~570 €
Difficile mais atteignable
Loyer requis : 1 410 €
Loyer marché : ~672 €
Règle non applicable
Loyer requis : 1 970 €
Loyer marché : ~600 €
Cashflow négatif
À Marseille, la règle du 1 % n'est strictement applicable que dans quelques micro-secteurs du 3e, 14e et 15e. En pratique, la plupart des investisseurs acceptent un léger effort mensuel (50-200 €) compensé par la plus-value à terme et l'optimisation fiscale LMNP.
Les charges à ne pas oublier dans votre calcul
Un calcul de rendement sérieux doit intégrer toutes les charges suivantes :
- →Charges de copropriété non récupérables : 15 à 25 % des charges totales restent à la charge du propriétaire (entretien parties communes, gardien, etc.). Budget moyen : 600-1 500 €/an à Marseille.
- →Taxe foncière : à Marseille, elle représente en moyenne 1,5 à 2 mois de loyer. Pour un T2 dans le 5e, comptez 700 à 1 200 €/an.
- →Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 100 à 250 €/an selon la surface et l'emplacement.
- →Frais de gestion locative : 6 à 9 % du loyer si vous passez par une agence. Pour un loyer de 700 €, cela représente 42 à 63 €/mois (504-756 €/an).
- →Vacance locative : provisionnez 3 à 5 % du loyer annuel (1 à 2 semaines de vacance par an en moyenne à Marseille).
- →Provision travaux : 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an pour les gros entretiens (remplacement électroménager, remise en état entre locataires).
Estimez votre bien
gratuitement
Notre expert local analyse votre dossier et vous contacte sous 24h — sans engagement.
🎯 Obtenir mon estimation gratuite →