Impact du DPE
sur le prix de vente
Depuis 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable juridiquement. En 2026, son impact sur les prix immobiliers à Marseille est significatif : les passoires thermiques (F et G) subissent une décote de 12 à 18%, tandis que les biens bien notés bénéficient d'une prime.
L'échelle DPE et ce qu'elle mesure
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) selon leur consommation d'énergie primaire et leurs émissions de CO₂.
Interdictions locatives et impact sur la valeur
La loi Climat et Résilience crée un calendrier d'interdictions qui impacte directement la valeur des biens :
- Depuis 2023 : Les logements G consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location.
- Depuis 2025 : Tous les logements classés G sont interdits à la location.
- 2028 : Interdiction de louer les logements F.
- 2034 : Interdiction de louer les logements E.
Pour un investisseur achetant un bien F ou G à Marseille aujourd'hui, ce calendrier crée une obligation de travaux sous peine d'impossibilité de louer — d'où la décote significative.
Vaut-il mieux rénover avant de vendre ?
La réponse dépend de votre situation, mais voici le calcul type pour un appartement F à Marseille :
Dans cet exemple, la rénovation énergétique rapporte 37 000 € nets après déduction des travaux. Les aides MaPrimeRénov peuvent réduire le coût des travaux de 30 à 50%.
Marseille : état du parc et répartition des passoires thermiques
Marseille présente un profil particulier par rapport à la moyenne nationale. Selon les données ADEME 2025 et SeLoger, la ville affiche environ 4 à 5% de passoires thermiques F+G dans les transactions actives — nettement sous la moyenne nationale de 12,7%.
Cette proportion avantageuse s'explique par le climat méditerranéen (moins de besoins en chauffage) et par le poids des logements récents dans le 2e et 3e arrondissements (secteur EuroMéditerranée). Cependant, le centre historique (1er, 2e, 3e arrondissements) concentre les immeubles préhaussmanniens les plus énergivores : fenêtres à simple vitrage, absence d'isolation des murs, chauffage au fioul ou à l'électricité directe.
Les arrondissements les plus touchés par les passoires thermiques sont les 1er, 2e, 3e, 13e et 14e, où les immeubles anciens dominent. À l'inverse, les 7e, 8e et 9e arrondissements, avec des constructions plus récentes et des travaux de rénovation plus fréquents, affichent une proportion bien moindre de DPE dégradés.
La réforme DPE de janvier 2026 : êtes-vous concerné ?
Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire a été modifié — passant de 2,58 à 2,3. Cette modification technique a un impact concret sur les logements chauffés à l'électricité (pompes à chaleur, radiateurs électriques, planchers chauffants).
Résultat : environ 700 000 logements en France ont été reclassés favorablement, gagnant une ou deux lettres au DPE. Pour un bien passé de G à E ou de F à D, cela signifie :
- G → E : Le bien redevient louable depuis 2025, supprimant l'obligation de travaux immédiats.
- F → D : La décote disparaît et le bien bénéficie d'une cotation normale — gain potentiel de 12 à 15% sur le prix de vente.
- E → C : Le bien entre dans la zone de prime de valeur (+1 à +3%) et devient plus attractif pour les investisseurs soucieux de la réglementation 2028.
Action recommandée : Si votre bien est chauffé électriquement et que votre DPE est antérieur à janvier 2026, refaites votre DPE — il vous en coûtera 150 à 250 € et vous pourriez récupérer des dizaines de milliers d'euros sur le prix de vente.
Stratégie d'acheteur face à un DPE dégradé
Si vous envisagez d'acheter un bien classé E, F ou G à Marseille, voici comment l'aborder stratégiquement :
Négocier la décote DPE
La décote doit être proportionnelle au coût réel des travaux nécessaires pour atteindre un DPE D minimum. Demandez systématiquement un devis d'un thermicien indépendant avant l'offre. Un bien G nécessitant 25 000 € de travaux sur une valeur de marché de 200 000 € justifie une décote de 12,5% — pas plus, pas moins.
Profiter des aides disponibles
En tant qu'acheteur qui va rénover, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov' (jusqu'à 70% des travaux selon les revenus), des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et de l'Éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €). Ces aides peuvent rendre l'opération très rentable si le prix d'achat a bien intégré la décote DPE.
Vérifier le calendrier d'interdiction
Avant toute offre sur un bien F ou G destiné à la location, planifiez le calendrier de rénovation : les biens G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F le seront dès 2028. Si vous achetez en 2026 un bien F pour le louer, vous avez moins de 2 ans pour rénover avant l'interdiction.
FAQ : DPE et impact sur le prix de vente à Marseille
Combien perd-on sur le prix de vente avec un DPE F ou G à Marseille ?
Un bien classé F subit une décote de 12 à 15% et un bien G de 15 à 18% par rapport à un équivalent D. Sur un appartement de 300 000 €, cela représente 36 000 à 54 000 € de perte. Cette décote reflète le coût des travaux obligatoires et l'interdiction de location en vigueur depuis 2025.
La réforme DPE 2026 peut-elle changer mon classement ?
Oui, si votre bien est chauffé à l'électricité. La modification du facteur de conversion électricité (2,58 → 2,3) depuis janvier 2026 a reclassé favorablement 700 000 logements en France. Si votre DPE est antérieur à cette date et que votre chauffage est électrique, refaites-le — vous pourriez gagner une à deux lettres.
Faut-il rénover avant de vendre un bien énergivore à Marseille ?
Dans la majorité des cas, oui. Passer de F à C sur un appartement de 70 m² à Marseille coûte 20 000 à 30 000 € (hors aides) et génère un gain de prix de 35 000 à 50 000 €. Les aides MaPrimeRénov' peuvent couvrir 30 à 50% du coût. Notre expert peut vous aider à calculer si la rénovation est rentable dans votre cas.
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