Plus-value immobilière :
impôts sur la vente
Quand vous vendez un bien immobilier en France, la plus-value réalisée est en principe imposable. Mais de nombreuses exonérations existent — notamment pour la résidence principale, qui est totalement exonérée. Voici comment calculer votre imposition et comment la minimiser légalement.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé. Si vous avez acheté un appartement 200 000 € et le vendez 320 000 €, votre plus-value brute est de 120 000 €.
Mais ce n'est pas sur ce montant brut que vous êtes imposé — plusieurs ajustements s'appliquent.
Calcul de la plus-value imposable
Prix de vente corrigé = Prix de vente – frais de cession (commission agence, frais de diagnostics...)
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'achat + frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait 7,5%) + travaux (sur justificatifs ou forfait 15% après 5 ans)
Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d'acquisition corrigé
| Prix d'achat (2015) | 250 000 € |
| + Frais de notaire (7,5%) | 18 750 € |
| + Travaux (forfait 15%) | 37 500 € |
| = Prix d'acquisition corrigé | 306 250 € |
| Prix de vente (2026) | 450 000 € |
| = Plus-value brute | 143 750 € |
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous êtes imposé grâce aux abattements annuels :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement CSG |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 7 à 21 ans | +6%/an | +1,65%/an |
| 22 ans | Exonéré IR | Partiel |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonéré |
À partir de 22 ans de détention, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu. À partir de 30 ans, exonération totale incluant les prélèvements sociaux.
Les principales exonérations
- ✓ Résidence principale Exonération totale et sans condition. C'est l'exonération la plus courante à Marseille.
- ✓ Prix de cession inférieur à 15 000 € Exonération automatique quel que soit le bien.
- ✓ Première cession hors résidence principale Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et réinvestissez dans un logement principal sous 24 mois.
- ✓ Retraités et invalides sous conditions de revenus Exonération si le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils.
Le taux d'imposition effectif en 2026 : 36,2%
Une fois la plus-value brute calculée et les abattements pour durée de détention appliqués, la plus-value nette imposable est soumise à deux prélèvements cumulés :
Ces taux s'appliquent à la plus-value nette, c'est-à-dire après déduction des frais d'acquisition, des travaux et application des abattements pour durée de détention présentés dans la section précédente.
| Plus-value brute | 143 750 € |
| Abattement IR (11 ans → 30% : 6% + 5×4,8%) | – 43 125 € |
| = Assiette IR (nette) | 100 625 € |
| IR à 19% | 19 119 € |
| Prélèvements sociaux (abattement partiel) | 22 127 € |
| Total impôt dû | 41 246 € |
La surtaxe sur les plus-values élevées (au-delà de 50 000 €)
En plus des 36,2% de base, une surtaxe progressive s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Elle s'ajoute à l'impôt sur le revenu (pas aux prélèvements sociaux).
| Plus-value nette imposable | Surtaxe | Taux global max |
|---|---|---|
| Moins de 50 000 € | 0% | 36,2% |
| 50 001 € à 100 000 € | 2% | 38,2% |
| 100 001 € à 150 000 € | 3% | 39,2% |
| 150 001 € à 200 000 € | 4% | 40,2% |
| 200 001 € à 250 000 € | 5% | 41,2% |
| Plus de 250 000 € | 6% | 42,2% |
Cette surtaxe touche principalement les propriétaires ayant détenu un bien peu de temps mais dans des secteurs à forte valorisation — comme le 7e, 8e ou 9e arrondissement de Marseille, où les prix ont progressé de 25 à 40% entre 2019 et 2026.
5 stratégies légales pour réduire votre impôt sur la plus-value
1. Déduire tous les travaux déductibles
Reconstruction, agrandissement, amélioration : tous ces travaux réalisés sur justificatifs réduisent la plus-value imposable. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, optez pour le forfait de 15% du prix d'achat si vous n'avez pas de justificatifs suffisants. Sur un bien acheté 250 000 €, le forfait représente 37 500 € de déduction.
2. Attendre le seuil d'exonération
À 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu disparaît totalement. À 30 ans, les prélèvements sociaux aussi. Si vous êtes à 19 ou 20 ans de détention, repousser la vente de 2 ou 3 ans peut économiser des dizaines de milliers d'euros.
3. Utiliser l'exonération première cession hors résidence principale
Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois, vous êtes exonéré. Cette exonération est précieuse pour les locataires qui ont conservé un bien locatif.
4. Vendre à un prix décomposé (bien + mobilier)
Si le bien est vendu meublé, la valeur du mobilier (cuisine équipée, placards sur mesure, etc.) peut être déduite du prix de vente pour le calcul de la plus-value. Sur 300 000 €, déduire 15 000 € de mobilier réduit la plus-value de 15 000 € — économisant jusqu'à 5 400 € d'impôt.
5. Fractionner la vente (si possible)
Pour les biens divisibles (maison de rapport, terrain à bâtir), vendre par lots sur deux exercices fiscaux peut permettre de rester sous le seuil de la surtaxe (50 000 €) sur chaque vente. Cette stratégie nécessite un accompagnement notarial pour être correctement structurée.
FAQ : vos questions sur la fiscalité de la plus-value immobilière
La vente de ma résidence principale est-elle taxable ?
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention. Il suffit que le logement soit votre habitation principale au jour de la cession. C'est l'exonération la plus courante à Marseille.
Les travaux déductibles réduisent-ils vraiment l'impôt ?
Oui, significativement. Chaque euro de travaux déductibles réduit la plus-value brute d'un euro, économisant jusqu'à 42,2 centimes d'impôt sur les plus-values importantes. Conservez toutes vos factures de travaux d'amélioration — elles valent de l'or au moment de la vente.
Qui calcule et prélève l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value directement lors de la signature de l'acte de vente. Vous n'avez rien à déclarer dans votre déclaration de revenus (sauf en cas d'exonération partielle). Le notaire reverse ensuite les sommes à l'administration fiscale.
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