Plus-value immobilière :
impôts sur la vente
Quand vous vendez un bien immobilier en France, la plus-value réalisée est en principe imposable. Mais de nombreuses exonérations existent — notamment pour la résidence principale, qui est totalement exonérée. Voici comment calculer votre imposition et comment la minimiser légalement.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé. Si vous avez acheté un appartement 200 000 € et le vendez 320 000 €, votre plus-value brute est de 120 000 €.
Mais ce n'est pas sur ce montant brut que vous êtes imposé — plusieurs ajustements s'appliquent.
Calcul de la plus-value imposable
Prix de vente corrigé = Prix de vente – frais de cession (commission agence, frais de diagnostics...)
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'achat + frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait 7,5%) + travaux (sur justificatifs ou forfait 15% après 5 ans)
Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d'acquisition corrigé
| Prix d'achat (2015) | 250 000 € |
| + Frais de notaire (7,5%) | 18 750 € |
| + Travaux (forfait 15%) | 37 500 € |
| = Prix d'acquisition corrigé | 306 250 € |
| Prix de vente (2026) | 450 000 € |
| = Plus-value brute | 143 750 € |
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous êtes imposé grâce aux abattements annuels :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement CSG |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 7 à 21 ans | +6%/an | +1,65%/an |
| 22 ans | Exonéré IR | Partiel |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonéré |
À partir de 22 ans de détention, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu. À partir de 30 ans, exonération totale incluant les prélèvements sociaux.
Les principales exonérations
- ✓ Résidence principale Exonération totale et sans condition. C'est l'exonération la plus courante à Marseille.
- ✓ Prix de cession inférieur à 15 000 € Exonération automatique quel que soit le bien.
- ✓ Première cession hors résidence principale Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et réinvestissez dans un logement principal sous 24 mois.
- ✓ Retraités et invalides sous conditions de revenus Exonération si le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils.
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