Estimation immobilière
4e arrondissement — Marseille 13004

Le 4e est le pivot résidentiel central de Marseille : entre le 5e (la Plaine) et le 12e (Saint-Barnabé), il combine bourgeoisies anciennes (Cinq-Avenues, boulevard Chave), zones familiales calmes (Chartreux, Saint-Just) et nœuds de transports majeurs (La Blancarde — métro 1, gare TER, Saint-Just — métro 2). Avec une hausse record de +10% sur la seule année 2025, c'est l'un des arrondissements les plus dynamiques du moment.

Le 4e attire en 2026 trois profils dominants. Les couples primo-accédants supérieurs (≈ 45%), 30-40 ans, doubles cadres, recherchent un T3/T4 rénové entre 280 000 et 420 000 € autour de la Blancarde, des Cinq-Avenues ou de Chave. La proximité des écoles publiques bien classées et l'accès direct au centre via le métro sont décisifs. Les familles secundo-accédantes (≈ 30%) ciblent les maisons de ville et les beaux T5 entre 480 000 et 720 000 € dans les secteurs résidentiels (Chartreux, partie haute de Chave). Les investisseurs en location longue durée (≈ 20%) ciblent les T2/T3 proches du métro pour de la location classique (rendement brut 4,5-6%). Les 5% restants sont des médecins, enseignants ou retraités locaux qui achètent pour vivre à pied.

• Métro M1 (La Timone, Chartreux, Saint-Just)
• Tramway T1 (Saint-Pierre)
• Bus 81, 91, 67
• Gare TER de la Blancarde (limite 4e)
• Accès rapide A50 (sortie La Timone)

1. Marché locatif Timone : étudiants médecine + personnel hospitalier = demande quasi inélastique, rendement brut 5,5–7%.
2. Cinq-Avenues : écoles primaires Magnan et Mottet recherchées — biens dans la zone scolaire prennent +5 à +10% vs rues hors carte.
3. Camas : nombreux immeubles 1900–1930 avec parties communes à rénover — provisionner 8 à 15% du prix d'achat pour la quote-part travaux 5 ans.